住宅が欲しい！親から住宅資金の贈与を受けても税金がかからない方法

～住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税～

安曇野市で住宅が欲しい。でもお金が足りないと思ったら。税金の優遇措置がありますよ^^（節税のご案内）

今回は安曇野市でも相談が多い、住宅取得等資金の贈与の非課税について解説します。

ポイント：親から住宅取得資金の贈与を受けても贈与税がかからない方法がある！

１　親から贈与を受けても贈与税がかからない方法がある。

⑴　贈与税は結構高い｡･ﾟ･(ﾉ∀`)･ﾟ･｡

皆様こんにちは。

本日は、家を建てる為のお金を親から貰っても贈与税がかからない特例について説明します。

コロナによる住宅設備の不足、ウッドショック（木材が足りない！）、ウクライナ戦争・円安による住宅の材料の高騰により住宅の価格が大きく上昇しています。

私も、住宅が欲しいと思っていたので上がりゆく住宅価格がなんとも恨めしいですね。

安曇野市でも住宅価格が目に見えて上昇しています…

こんな時、親から資金を援助してもらったらなんと良いことでしょう。

さらに、日本経済の雲行きが怪しい中、親から出してもらうお金はありがたいものです。

ただし、日本には贈与税という税金があるので注意が必要です。

お金をもらったら税金！という理解で構いません。

この贈与税率が結構高いのです。

下記は贈与税の税率表です。（父母や祖父母からの贈与）

※贈与税率表

例えば、住宅の取得のため1,000万の贈与を受けたとします。

この場合の贈与税額を考えましょう

まず、基礎控除と呼ばれる110万を控除します。

1,000万ー110万は890万ですね。

これが課税価格（税金の対象となる金額）と呼ばれるものです。

次にこの890万を上記の表に当てはめます。

贈与税率は1000万以下の30％、控除額は90万ですね。

従って、贈与税額の計算は次の計算式となります。

890万×30％－90万＝177万

この177万を国に贈与税として納めなければなりません。

1,000万親からもらったのに177万を納税に費やすと手元に残るのは823万ですね。

なんてことでしょう。少しでも切り詰めて住宅を購入したいのに、177万手取りが減るのは痛いですね…

⑵　贈与税がかからない特例がある。

しかし、安心してください。

国も鬼や悪魔ではありません。

国も住宅が生活に必要なことは分かっていますし、景気対策にもなります

親から住宅取得資金を贈与により受けても、税金が係らないように特例を設けているのです。

その名も「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税」と言います。

簡単に言うと、「親から住宅を作る為お金を貰っても、税金は0ね^^」という事なのです。

今回の場合で言うと、省エネ住宅を取得する為に親から1,000万の贈与を受けた場合、贈与税額が0となるのです。

これは大きいですね！

ですが！！！世の中甘くありません…この贈与税の非課税を受ける為の要件や手続きがとてもややこしいのです。

要件や手続きを間違えてこの特例の適用を受けようと思ったのに、適用ができないと言う例が数多く報告されています。しかも、間違えた場合、贈与税を延滞税・加算税付きで支払う事（※）となるのです。
※税金を罰金付きで払うという意味です。

その為、この特例を使用する場合には、よくよく勉強して失敗が無いようにチャレンジしてみて下さい。

又、この特例は税制改正により、頻繁に金額や要件などの変更が行われています。

過去の情報に左右されることなく、最新の情報で検討をしてください。

ちなみに、この制度は安曇野市でも相談が多いですね。実際に実行するかは別として、検討をされる方は多いです。

父母・祖父母に資金の余裕がある方はぜひ検討してみて下さい。

なかなか、親に住宅取得等資金が欲しいとはいえませんから、そうですね、今度住宅を買おうと思っているんだけど…なんてところから始めましょうか。子供も大きくなってきたし、今住んでいるところも手狭になってきたなんて言ってね。

２　住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税

令和4年度の税制改正で金額や要件が大幅に改正されています。
この記事では改正後の要件等について記載します。

⑴内容と限度額

父母や祖父母などの直系尊属より金銭を貰った場合が対象です。そして、そのお金を自分の居住用の家屋の新築などの支払いの為に使用し、一定の要件を満たす場合には、次の限度額までについて贈与税がかかりません。

「住宅を買うためにお金を両親から貰っても非課税だよ！ということです。（でも要件が厳しいよ！）」

限度額とは、贈与税がかからない金額の上限という意味です。

下記の例でいうと、⑴の場合1,000万までこの特例の対象となり贈与税がかからないという事です。

※実際は残額について基礎控除（110万）若しくは相続時精算課税制度の適用ができます。

この特例は永遠に続くものではありません。あくまで「特例」ですので現時点（2022年4月29日）で令和5年12月31日迄という条件が付いています。
ただし、現在まで、期限を迎えるたびに延長されていますのでこの先どうなるのか分かりませんね。
ちなみに令和4年の税制改正では、金額を縮小して延長となっています。

⑵　受贈者の要件　（国税庁HPより抜き出して記載）

※とりあえず大雑把に内容を知りたい方は読み飛ばしてOKです！

次の要件のすべてを満たす受贈者が非課税の特例の対象となります。

①贈与を受けた時に贈与者の直系卑属（贈与者は受贈者の直系尊属）であること。

（注） 配偶者の父母（または祖父母）は直系尊属には該当しませんが、養子縁組をしている場合は直系尊属に該当します。

寺坂注：要するに父母や祖父母から子供や孫への贈与という事ですね。

②贈与を受けた年の1月1日において、18歳以上（注）であること。

（注） 令和4年3月31日以前の贈与については「20歳」となります。

③贈与を受けた年の年分の所得税に係る合計所得金額が2,000万円以下（新築等をする住宅用の家屋の床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満の場合は、1,000万円以下）であること。

寺坂注：土地の売却や株式の売却で申告する場合などは所得が高くなりがちですので注意ですね。

④平成21年分から令和3年分までの贈与税の申告で「住宅取得等資金の非課税」の適用を受けたことがないこと（一定の場合を除きます。）。

⑤自己の配偶者、親族などの一定の特別の関係がある人から住宅用の家屋の取得をしたものではないこと、またはこれらの方との請負契約等により新築もしくは増改築等をしたものではないこと。

寺坂注：赤の他人の一般のハウスメーカーや工務店より購入するのであればOKです。

⑥贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅取得等資金の全額を充てて住宅用の家屋の新築等をすること。

（注） 受贈者が「住宅用の家屋」を所有する（共有持分を有する場合も含まれます。）ことにならない場合は、この特例の適用を受けることはできません。

寺坂注：ここはハウスメーカーや工務店とよく相談し、必ず完成するように日程を組んでください。

⑦贈与を受けた時に日本国内に住所を有していること（受贈者が一時居住者であり、かつ、贈与者が外国人贈与者または非居住贈与者である場合を除きます。）。

なお、贈与を受けた時に日本国内に住所を有しない人であっても、一定の場合には、この特例の適用を受けることができます。

（注） 「一時居住者」、「外国人贈与者」および「非居住贈与者」については、コード4432「受贈者が外国に居住しているとき」をご覧ください。

⑧贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住することまたは同日後遅滞なくその家屋に居住することが確実であると見込まれること。

（注） 贈与を受けた年の翌年12月31日までにその家屋に居住していないときは、この特例の適用を受けることはできませんので、修正申告が必要となります。

寺坂注：住民票を移せば良いというものではありませんが、最低限、3月15日までに住民票を新居に移しましょう。
ただ、ギリギリは良くないですね。

⑨贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に、非課税の特例の適用を受ける旨を記載した贈与税の申告書に戸籍の謄本、新築や取得の契約書の写しなど一定の書類を添付して、納税地の所轄税務署に提出する事

寺坂注：ここは本当に大事です。必ず贈与税の申告をしましょう！

⑶住宅用の家屋の新築、取得または増改築等の要件

※ここも、話がややこしいので、内容だけを大雑把に知りたい人は読み飛ばして構いません。

「住宅用の家屋の新築」には、その新築とともにするその敷地の用に供される土地等または住宅の新築に先行してするその敷地の用に供されることとなる土地等の取得を含み、「住宅用の家屋の取得または増改築等」には、その住宅の取得または増改築等とともにするその敷地の用に供される土地等の取得を含みます。

また、対象となる住宅用の家屋は日本国内にあるものに限られます。

寺坂注：上記は土地と住宅どちらもOKと書いてあります。

①新築または取得の場合の要件

イ 新築または取得した住宅用の家屋の登記簿上の床面積（マンションなどの区分所有建物の場合はその専有部分の床面積）が40平方メートル以上240平方メートル以下で、かつ、その家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分が受贈者の居住の用に供されるものであること。

ロ 取得した住宅が次のいずれかに該当すること。

・建築後使用されたことのない住宅用の家屋

・建築後使用されたことのある住宅用の家屋で、昭和57年1月1日以後に建築されたもの

・建築後使用されたことのある住宅用の家屋で、地震に対する安全性に係る基準に適合するものであることにつき、一定の書類により証明されたもの

・上記②および③のいずれにも該当しない建築後使用されたことのある住宅用の家屋で、その住宅用の家屋の取得の日までに同日以後その住宅用の家屋の耐震改修を行うことにつき、一定の申請書等に基づいて都道府県知事などに申請をし、かつ、贈与を受けた翌年3月15日までにその耐震改修によりその住宅用の家屋が耐震基準に適合することとなったことにつき一定の証明書等により証明がされたもの

寺坂注：実際にこの特例を使用する場合にはかなり重要な個所です。
　　　　工務店やハウスメーカーとよく打ち合わせをしましょう。

②増改築等の場合の要件

イ 増改築等後の住宅用の家屋の登記簿上の床面積（マンションなどの区分所有建物の場合はその専有部分の床面積）が40平方メートル以上240平方メートル以下で、かつ、その家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分が受贈者の居住の用に供されるものであること。

ロ 増改築等に係る工事が、自己が所有し、かつ居住している家屋に対して行われたもので、一定の工事に該当することについて、「確認済証の写し」、「検査済証の写し」または「増改築等工事証明書」などの書類により証明されたものであること。

ハ 増改築等に係る工事に要した費用の額が100万円以上であること。

また、増改築等の工事に要した費用の額の2分の1以上が、自己の居住の用に供される部分の工事に要したものであること。

３　メリット

⑴贈与税の対象とならず住宅取得資金を直系尊属から貰える。

これは上記で述べたとおりです。
税金を引かれることなく、父母・祖父母から貰った金銭をそのまま住宅取得資金に使用することができます。

住宅取得資金を贈与以外で考える場合、住宅ローンや自分で貯蓄などの方法となります。
住宅ローン控除も縮小傾向にありますので、この制度はありがたい制度です。

⑵相続税の対象とならない驚きの制度

通常、相続により財産を取得した者が相続開始前3年以内に被相続人から贈与を受けていた場合、その相続税の課税価格に贈与時の贈与財産の価格も加算されます。

直近の贈与は相続税の計算に足し戻しますよ！という事です。

しかし、住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税の制度を利用して贈与を受けた金額は加算する必要がありません。（非課税の適用を金額のみ）

例えば、通常の贈与で相続開始前3年以内に1,000万の贈与を受けていた場合、相続税の申告にあたって1,000万を相続財産に加算し相続税を計算しますが、この特例の適用を受けた場合、相続財産に加算する必要がありません。

相続税率は相続財産により10％～55％ですのでその分メリットとなります。

相続税の節税から考えても強力な制度です。

４　注意点

⑴要件がややこしく、分かりにくい。

この制度は要件が非常にややこしいです。

特に建物や省エネ住宅等に該当する為には様々な要件を満たす必要があります。

普段住宅に関わっていない人にはチンプンカンプンですね。

下記に省エネ住宅等要件を載せますが、工務店やハウスメーカーの担当者に該当するかどうか聞いた方が早いです。

※省エネ住宅等（国税庁HPより）
「省エネ等住宅」とは、省エネ等基準（①断熱等性能等級4以上もしくは一次エネルギー消費量等級4以上であること、②耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上もしくは免震建築物であることまたは③高齢者等配慮対策等級（専用部分）3以上であること）に適合する住宅用の家屋であること

他にも上記２で述べた要件がありますが、文章を見ただけではちょっとわからないような解釈もあります。

「まぁテキトーでいいだろ！」は非常に危険です。

この特例を使用する際には詳細に調べて、分からない場合には専門家に相談をし実行しましょう。

税務署に相談するのも一つの方策ですが、リスクもあります。

⑵家を建てたら面積オーバーだった。

新築の場合40平方メートル以上240平方メートル以下である事が要件ですが、建物を建築後、登記簿を見たら240㎡を超えていたという笑えない話があります。

私見ですが、ギリギリは危険ですね。
当然、ハウスメーカーさんや工務店さんと相談して240㎡以下になるように建築するかと思いますが、油断は禁物です。

⑶住宅ローン控除が減ってしまった｡･ﾟ･(ﾉД`)･ﾟ･｡

住宅取得等資金贈与の特例と住宅ローン控除は併用が可能です。

が！！！しかし、住宅の購入価額から贈与を受けた金額を控除して住宅ローン控除額を計算します。

例えば住宅の購入価額が3,000万、住宅取得等資金が1,000万のケースを想定します。
住宅ローン控除の計算の際には3,000万から1,000万を控除し、残額の2,000万に控除率をかけて住宅ローン控除を計算します。
住宅ローン控除額が１％とすると、20万となります。住宅取得等資金の贈与の非課税を使用しない場合30万で10年間では100万円控除額変わる事となります。

住宅ローン控除の制度も税制改正で変化があり、より複雑となっていますので、少しでもお得に制度を使用したい方は綿密な調査・研究・シュミレーションが必要です。

（上記は大雑把な説明ですので実際には借入額も影響します。）

⑷贈与・支払いの順序が大事（超重要ポイント）

この特例の適用を受けるには直系尊属から住宅を取得するための資金の贈与を受け、そして、住宅の購入をすることが要件です。
あなたが、工務店やハウスメーカーにいったん立て替えてその後贈与を受けた場合には適用となりません。

ここは非常に誤解の多いところです。

確かに、公式の案内を見ただけではここまで分かりませんね。

下に図解を記載します。

私見ですが、同じ通帳に贈与を受け、その通帳から工務店やハウスメーカーに支払いを行うのが分かり易いと思います。

⑸住宅ローンの返済は対象外です。

上記と似ていますが、あくまでこの制度の対象は住宅を取得するための資金の贈与です。

借入金の返済のための費用は対象外ですのでご注意ください。

⑹贈与税の申告が絶対必要！

この特例は贈与税の申告が絶対条件です。

最近コロナで申告期限が伸びていましたが、申告期間は原則2月1日から3月15日迄です。

人生、何があるか分かりません。

2月1日になったらすぐに申告できるように準備しておきましょう。

⑺小規模宅地の特例が使えなくなる。

相続税の納税が必要な方には影響のある話です。

被相続人の居住の用に供されていた宅地等を取得した場合、３３０平方メートルまで８０％の減額ができる小規模宅地の特例という制度がありますが、住宅取得等資金の贈与の非課税の制度を使用しますと小規模宅地の特例が使用できない可能性があります。

そもそも小規模宅地の特例自体、話がややこしいので詳細は別の記事でご紹介しますが、有名な適用要件に「家なき子」というものがあります。

つまり、家が無い子が相続により被相続人が住んでいた居住用の宅地を取得した場合、330㎡まで80％の評価減がありますが、住宅取得等資金の贈与の非課税を使用し、持ち家を持つとそもそも「家なき子」に該当しないので小規模宅地の特例が使用できないのです。

又、他の要件から見ると、同居していた親族も小規模宅地の特例の対象となり得ますが、住宅を取得し別居となると特例が使用できません。

上記の理由から住宅取得等資金の贈与の非課税を適用すると小規模宅地の特例が使いにくくなるのです。

小規模宅地の特例は相続により取得した宅地が1,000万の場合800万減額し評価額が200万となる強力な制度です。

ただし、相続税の納税が関係無い方には影響がありません。

⑻お金以外は駄目です。

この制度は、住宅等を取得するための資金の贈与の為、金銭ではなく建物そのものの贈与などには適用がありません。

例えば、父が建物を購入し、子に名義変更した場合にはこの制度の対象外です。

⑼父母・祖父母とのコンビプレーが重要です。

この特例は⑷で述べた通り、父母や祖父母から贈与を受け、そして、支払いを受けることが必要です。
又、翌年3月15日までに住宅が完成する必要もあります。

従って、贈与を受ける時期は父母や祖父母と話し合って一番良い時期を選択する必要があります。

父母や祖父母とうまくコミュニケーションが取れないと、この特例が使用できないかもしれません。

例えば、12月31日にいきなり贈与を受けても、3月15日までに住宅は完成しないかもしれません…

家族のコンビプレーが大事です。

５　トラブルを生まないために

国税庁HPに「住宅取得等資金の非課税」のチェックシートがアップされています。

プランニングの前にこのチェックシートを実際に申告するつもりでチェックしてみましょう。

その際に不明点がでてきたら、専門家や税務署に相談し、分かるまで聞きましょう。

この制度はメリットの額も大きいですがその分失敗するとダメージも大きいです。

細心の注意を払って実行しましょう。

６　免責事項等

この記事は2022年4月29日現在の法令に基づき記載しております。

※免責事項　損害等の責任について

本記事は執筆時現在の法令に基づき記載されています。
法令の改正によって、本記事とは異なる課税関係となる場合がございますのでご注意ください。
又、税金は、個人の状態により異なる課税関係となる可能性がありますので
実際の適用に当たっては、専門家に相談し慎重な判断で行って下さい。
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